[여지윤 변호사의 성공하는 부동산 경매] 유치권자라고 다 같은 유치권자가 아니다?



Q. A씨는 경매절차에서 부동산을 낙찰 받았는데, 공사업자가 A씨에게 유치권을 주장하고 있다. 그런데 알고 보니, 경매개시결정의 기입등기가 경료된 이후에, 채무자가 공사업자에게 부동산의 점유를 이전해준 것이었다. 이러한 경우 공사업자는 A씨에게 유치권으로 대항할 수 있을까.

채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되면 압류의 효력이 발생된다. 이제, 채무자는 부동산에 대한 처분행위를 하더라도 이로써 가압류채권자에게 대항할 수 없다. 이를 압류의 처분금지효라고 한다. 여기서 말하는 처분행위란, 부동산을 제3자에게 매도하거나, 저당권이나 전세권을 설정하는 행위 등을 말한다.

그렇다면 압류의 효력이 발생한 이후에, 채무자가 부동산의 점유를 이전하여, 공사대금 채권자로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우에는 어떨까.

대법원은 이러한 채무자의 점유이전 행위는 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당한다고 보고 있다. 따라서 처분금지효에 따라 공사대금 채권자는 부동산을 점유하고 있더라도 경매절차의 매수인에게 유치권으로 대항할 수 없다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688판결, 대법원 2017. 2. 8.자 2015마2025 결정). 이 경우 경매절차의 매수인은 공사대금 채권자에게 경매절차에 따라 소유권을 취득한 날부터 인도 완료시까지 점유에 따른 차임 상당의 손해배상청구를 할 수 있다.

한편, 공사업자가 부동산의 점유를 하고 난 뒤에, 경매개시결정의 기입등기가 있었고, 그 후 공사업자가 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득한 경우는 어떨까.

이러한 경우에도 공사업자는 경매절차의 매수인에게 유치권으로 대항할 수 없다. 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는, 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763판결). 그런데 위 공사업자는 압류의 효력이 발생한 이후에 공사대금 채권을 취득하였으므로, 그때 비로소 유치권을 취득한 것이기 때문이다(대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다50165 판결).

그렇다면 이와 달리 부동산에 가압류 등기만 경료 되어 있는 상태에서, 채무자가 제3자에게 점유를 이전하여 제3자로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우에는 어떨까. 이러한 경우에도 제3자가 경매절차의 매수인에게 유치권으로 대항할 수 없을까.

대법원은 이러한 경우는 처분행위에 해당하지 않아서, 처분금지효에 반하지 않는다고 보았다. 아직 가압류 등기만 경료된 상태에서는 현실적인 매각절차가 이루어지지 않고 있기 때문에 경매절차의 공정성과 신뢰를 훼손할 여지가 없기 때문이다. 따라서 이 경우에는 제3자가 경매절차의 매수인에게 유치권으로 대항할 수 있다(대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246 판결).

이처럼, 경매로 낙찰받은 부동산에 유치권을 주장하는 자가 있다면, 유치권을 주장하는 자가 부동산의 점유이전을 받은 시기나 채권을 취득한 시기 등 구체적인 사정을 면밀히 따져볼 필요가 있다.