[여지윤 변호사의 성공하는 부동산 경매] 경매 매수인, 누구에게 매수대금 반환청구를 할 수 있는가?



Q. 강제경매를 통해 부동산을 매수한 A씨는 대금을 완납하고 소유권 이전등기까지 받았다. 그런데 알고 보니 채무자 명의의 소유권 이전등기가 원인무효였고, 이에 A씨는 대금을 완납했음에도 부동산의 소유권을 취득하지 못했다. A씨는 경매대금을 누구로부터 어떠한 법리에 의해 돌려받을 수 있을까?

이러한 강제경매는 무효이고, 경매의 매수인은 소유권을 취득할 수 없습니다. 민법 제741조는 무효의 계약에 따라 매매대금 등의 이득을 얻은 경우, 그 이득을 부당이득으로 반환하도록 규정하고 있습니다. 따라서 매수인은 경매 채권자에게 경매대금 중에 그가 배당 받은 금액에 대해 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다(대법원 2004. 6. 24. 선고 2003다59259 판결).

'강제집행의 집행 권원이 된 약속어음 공정증서가 위조되어 무효'라는 이유로, 매수인이 소유권을 취득할 수 없었던 경우에도 마찬가지입니다(대법원 1991. 10. 11.선고 91다21640 판결). 이러한 경우에도 강제경매는 무효이므로, 매수인은 배당 받은 경매 채권자에게 경매대금을 부당이득 반환청구 할 수 있습니다.

반면에, 강제경매 개시결정 전에 경매목적물에 제3자 명의로 가등기가 되어 있었다가, 경락허가 결정이 확정된 후에 가등기에 기한 본등기가 경료되는 바람에, 매수인이 소유권을 취득하지 못하였다면, 이러한 경우에도 매수인이 경매 채권자에게 부당이득반환 청구를 할 수 있을까요?

그렇지 않습니다. 왜냐하면 이러한 경우에는 경매절차 자체가 무효인 것이 아니기 때문에, 부당이득 반환의 법리가 적용되지 않기 때문입니다. 대신에 매수인은 채무자나 경매 채권자에게 민법상 매매에 적용되는 하자담보책임(제578조, 제576조)을 물어 구제 받을 수 있습니다(대법원 1986. 9. 23. 86다카560 판결). 경매도 그 실질이 사법상 매매에 해당하기 때문입니다.

구체적으로 살펴보면, 매매의 목적을 달성할 수 없을 정도의 중대한 하자가 있는 경우라면, 매수인은 경매에 의한 매매계약을 해제하고, 채무자에게 대금 전부의 반환을 청구할 수 있습니다. 반면 목적을 달성할 수 없을 정도의 하자가 아니라면, 계약을 해제할 수는 없지만, 채무자에게 대금의 일부를 돌려받을 수도 있습니다.

만약 이러한 경우 채무자에게 자력이 없다면, 경매 채권자에게 대금 전부나 일부의 반환을 청구할 수 있습니다. 이를 두고 채무자가 1차적 담보책임을 부담하고, 배당을 받은 경매 채권자가 2차적 담보책임을 부담한다고 합니다.

이처럼 경매절차 자체가 무효인 경우에는 부당이득반환의 법리에 의하여 해결되지만, 반면 경매절차 자체는 유효하지만 권리의 흠결로 인하여 매수인이 완전한 권리를 취득하지 못하거나 부담을 인수하는 경우에는 민법상 하자담보책임으로 해결됩니다.

따라서 어떠한 경우에 경매절차 자체가 무효가 되는지, 아니면 경매절차 자체는 유효하지만 권리의 흠결만이 있는 경우에 해당하는지에 따라, 경매의 매수인이 취할 수 있는 방법이 달라지므로 면밀한 법적 검토가 필요합니다.