'잠삼대청'(잠실·삼성·대치·청담동)의 토지거래허가구역 해제 가능성이 높아짐에 따라 부동산 시장에 미칠 영향에 관심이 쏠린다.

22일 서울시에 따르면 서울 전역에 지정된 토지거래허가구역 해제를 두고 재검토 추진 중이다.

오세훈 서울시장은 지난 14일 서울 중구 시청에서 열린 '규제 풀어 민생 살리기 대토론회'에서 "부동산 가격이 하향 안정화 추세에 접어들었고 침체할 가능성도 있는 상황이다"라며 "토지거래허가구역 지정 해지를 적극적으로 검토하고 있다"고 언급한 바 있다.

토허제의 주요 목적은 투기 수요를 억제하고 실거주 중심의 시장 구조를 강화하는 데 있다. 허가구역 내에서는 관할 구청장의 허가를 받아야 하고 실거주의무와 기존 주택 처분 조건을 충족해야 한다.

서울시 전체 면적의 약 10%(65.25㎢)가 토지거래허가구역이다. 잠삼대청은 2020년 6월 국제교류복합지구(GBC) 일대 개발로 인한 투기를 막기 위해 처음 토지거래허가구역으로 지정됐다.

지정 초기에는 해당 지역의 거래를 위축시키면서 단기적으로 가격 하락 효과를 가져왔지만 얼마 후 매물이 줄어드는 '잠김 효과'로 간헐적인 거래에서 신고가가 경신되기도 했다.

부동산R114 자료를 보면 청담동의 경우 토지거래허가구역 지정 전 1년(2019년 6월~2020년 5월) 상승률(8.34%)보다 지정 후 1년(2020년 6월~2021년 5월) 동안 상승률(8.81%)이 더 컸다.

월별 아파트 매매가격 변동률 역시 2020년 6월 0.98%에서 지정 후 7월에 1.26%로 상승폭을 키웠다. ▲8월 0.73% ▲9월 0.87% ▲10월 0.63% ▲11월 0.62% ▲12월 0.33%로 둔화되는 듯 했으나 2021년 1월에는 1.64%로 다시 올랐다.

아파트 전세가격은 폭등했다. 2019년부터 2020년 1년 동안 ▲잠실 8.42%→30.97% ▲삼성 2.39%→15.66% ▲대치 7.17%→27.21% ▲청담 1.46%→18.08%로 크게 상승했다.

투자 수요가 인접한 비규제 지역으로 이동하는 '풍선효과'가 나타나기도 했다. 잠삼대청 인근 비규제 지역인 강남구 개포동은 2020년 6월 1.06%에서 7월 2.14%로 상승폭이 확대됐다. 서초구 반포동도 6월 0.96%에서 7월 2.21%로, 잠원동은 6월 0.74%에서 7월 1.87%로 폭이 증가했다.

규제지역 지정이 단기적으로는 해당 지역의 가격 상승을 억제하는 효과를 나타내지만 인근 비규제 지역으로 수요가 이동하면서 결국 국지적인 가격 상승을 가져왔다는 것.

다만 '똘똘한 한 채' 수요가 계속되며 서울 유망지역에 대한 인기가 높아지는 가운데 토지거래허가구역이 풀릴 경우 강남으로 투기 수요가 몰릴 우려도 있다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 부동산팀장은 "갭투자가 성행할 가능성은 크지 않을 것으로 예상된다"고 말했다. 잠삼대청의 경우 재건축 아파트가 많은 지역으로 전세가율이 낮고 대부분 15억원 이상의 아파트가 많다는 이유에서다.

그는 "단기적으로는 지정 해제에 따른 기대감으로 매도자의 매물 거둬들임과 매물 호가 반영 등으로 일시적인 가격 상승을 유발할 수 있다"며 "그러나 장기적으로는 매물 유동성을 회복시키고 점진적으로 정상화를 찾아갈 가능성도 높다"고 설명했다.