주택가격의 안정을 위해선 일관된 공급정책을 통해 자산가치의 과도한 상승을 억제하는 것이 중요하다는 주장이 나왔다.

23일 한국은행이 내놓은 BOK이슈노트 '자산으로 우리나라 주택시장 특징 및 시사점'에 따르면 주택가격은 주거서비스로서 소비재와 자산(가치저장수단)으로서 가치에 의해 결정되는 것으로 나타났다.

우리나라 주택은 주요국 및 여타 자산과 비교해 상대적으로 변동성은 낮고 가격 상승률은 높은 모습이다. 지역별로는 서울, 유형별로는 아파트에서 변동성 대비 가격 상승률이 컸다.

우리나라 주택시장은 동질성이 높아 매매가 용이한 특징을 보였다. 경제협력개발기구(OECD) 회원국과 비교해 아파트 비중이 높아(37개국 중 1위) 주택의 동질성이 높았다. 아파트의 경우 단독주택에 비해 구조 및 입지의 동질성이 높고 매물이 풍부해서다.

우리나라 주택의 자산가치가 높은 원인을 살펴보면 ▲도시화 및 집적으로 인한 안정적 수요 ▲재개발·재건축 등에 따른 차익기대 및 충분하지 못한 재고수준 ▲아파트 고유의 특징 등에 기인해서다.

인구고령화에도 불구하고 수도권을 중심으로 인구 및 경제력이 집중되면서 해당 지역에 주택 수요가 높은 수준을 유지하고 있기 때문이다. 우리나라의 경우 주택이 노후화될수록 재개발·재건축 기대가 강해지면서 가치도 상승했다. 우리나라 주택보유가 주요국에 비교해 높은 않은 수준인 점도 영향을 끼쳤다는 설명이다.

주택의 자산가치는 매매가격에서 주거서비스의 가치를 차감해 평가한다. 우리나라 임대차 시장에서 전세의 높은 비중을 고려하면 전세가격은 주거서비스 가치 변화를 파악하는 데 적합했다. 매매·전세가격 비율의 수준과 변동폭 모두 서울이 지방보다 높으며 서울과 지방간 격차는 단독주택보다 아파트에서 뚜렷하게 나타났다.

전세의 갭투자 유인 등을 고려할 때 월세가격도 정확한 의미의 주거서비스 가치를 측정하는 데 부합했다.

주택시장 관련 정책변수의 변화가 주택의 자산가치에 미치는 영향을 분석한 결과 주택공급의 효과는 명확했다.

성병묵 한은 조사국 국제무역팀 차장은 "주택가격 안정을 도모하기 위해서는 장기적 관점에서 주거복지에 중점을 둔 일관된 공급정책을 통한 자산가치의 과도한 상승을 억제하는 것이 중요하다"라며 "공급규모, 분양가격 등 양적인 측면뿐만 아니라 주민의 실거주 환경 개선에 중점을 둠으로써 주택의 내구재(주거서비스)로서 특징이 소비자들이 주택을 선택할 때 중요한 요인이 되도록 하는 것도 필요할 것"이라고 말했다.