'양(SㆍHㆍEㆍEㆍP)'으로 보는 2015년 부동산 시장 트렌드

2015년 을미년(乙未年) 청양(靑羊)의 해가 밝았다. 양은 온순과 정직함의 상징으로 예로부터 착하고 의로운 동물로 인식되어 왔다. 특히 올해는 푸른색의 의미가 더해진 청양의 해로 2015년 부동산 시장에도 긍정적 기운이 전해질 수 있을지 귀추가 주목된다. 부동산114가 양의 영어 스펠링인 SㆍHㆍEㆍEㆍP를 통해 2015년 부동산 시장의 트렌드를 전망해봤다. ▲ S(Small)-소형 아파트의 인기는 주욱~ 2008년 금융위기 이후 중대형 아파트의 가격하락과 1,2인 가구 증가와 같은 인구구조의 변화가 맞물리며 소형 아파트의 인기가 지속되고 있다. 과거 부동산 시장 활황기에는 시세차익이 큰 중대형 아파트의 인기가 높았지만 부동산 매입패러다임이 투자에서 실거주로 전환됨에 따라 거품을 뺀 소형 아파트 전성시대가 이어지고 있다. 최근 3년간 전용면적별 매맷값 변동률을 살펴보면 하락장인 2012년에 다른 중대형 아파트보다 가격 방어력이 좋았던 것으로 나타났고 2013년~2014년에는 전용 60㎡이하의 면적대 아파트가 가장 높은 가격 상승률을 보여 2015년에도 소형 아파트의 인기를 예상케 했다. ▲ H(Hot)-전통의 강호, 강남권 재건축 아파트 주목 2015년에는 전통의 강호 '서울 강남권' 아파트가 다시 부상할 것으로 보인다. 특히 한동안 부동산 시장 침체 탓에 잔뜩 움츠리고 있었던 강남권 재건축 아파트의 기지개를 주목할 필요가 있다. 2014년 말 재건축초과이익 환수 유예연장, 분양가 상한제 탄력적용, 재건축 조합원에게 3주택까지 복수 주택분양 허용 등을 골자로 하는 부동산3법이 통과되면서 수혜를 한 몸에 받을 것으로 보이기 때문이다. 특히 2015년에는 가락시영(총 9510가구-6월), 개포주공3단지(총 1235가구-12월), 명일삼익(총 1900가구, 하반기)등의 재건축 사업장에서 분양을 계획하고 있어 청약시장에서 강남권 재건축 아파트의 인기는 더욱 높아질 것으로 예상된다. ▲ E(Economic)-착한 분양가로 무장한 실속형 아파트가 대세 부동산 시장이 기존 투자 시장에서 실수요 시장으로 재편됨에 따라 아파트 매입 시 시세차익 가능성 보다는 실거주 가치를 우선시 하는 구매 행태가 이어질 것으로 보인다. 주변 아파트 시세보다 높은 분양가는 수요자의 외면 속에 미분양으로 이어져 착한 분양가는 거스를 수 없는 대세가 됐다. 2008년 3.3㎡당 1091만원이었던 전국 아파트 평균 분양가는 2014년 기준 939만원으로 약 14% 하락했다. 또 수요자들은 향후 단기 차익 가능성보다는 학군, 통근거리, 지하철역과의 거리, 조망, 평면구조 및 설계 등에 관심을 가지게 됐따. 이에 건설사들도 수요자의 중소형 아파트에 대한 선호를 반영해 작지만 넓게 쓸 수 있는 획기적인 아파트 평면을 선보이며 변화된 아파트 시장 트렌드에 부응하기 위해 노력하고 있고 아파트 단지 내에서 원스톱 라이프가 가능한 커뮤니티 시설의 확대 등을 통해 수요자의 니즈를 반영하고 있다. ▲ E(Extreme)-임대인 VS 임차인, 재건축 VS 재개발 세계적인 신드롬을 일으켰던 토마 피케티(Thomas Piketty)교수의 부의 양극화가 부동산 시장에서도 나타나고 있다. 주택 보급률이 100%가 넘은 지는 오래다. 그러나 2014년 10월 기획재정위 소속 정의당 박원석 의원이 재산세 부과자료를 기준으로 산출해 발표한 '부동산100분위 현황보고서'에 따르면 여전히 상위 10%가 우리나라 전체 부동산의 절반에 가까운 46%를 소유하고 있어 부동산 자산 양극화는 심화되고 있다. 특히 전세시장에서는 임대인 우위시장이 지속되면서 슈퍼갑(甲)의 위치에 있는 임대인과 임차인 을(乙)과의 갈등도 높아지고 있다. 또 부동산 정책의 수혜를 한 몸에 받으며 사업 속도를 높이고 있는 강남권 재건축 시장과 매몰비용에 발목을 잡히면서 진퇴양난에 빠져 있는 강북권 중심의 재개발 시장의 양극화도 더 심해질 것으로 보인다. ▲ P(Policy)-정책에 울고 웃는 부동산 시장, 2015년 예상되는 부동산 대책은? 2014년 부동산 시장은 경기 활성화를 위해 LTV·DTI 주택담보대출 규제완화와 재건축 연한 단축, 청약제도간소화 등을 통해 시장에 온기를 불어 넣었다. 반면 임대차 선진화 방안을 발표 한 이후에는 모처럼 불던 회복세에 찬물을 끼얹기도 하며 부동산 시장을 울리고 웃겼다. 2015년에도 부동산 관련 대책은 계속 될 것으로 보인다. 부동산3법 통과에 밀려 법제화되지 못했던 전월세상한제와 임차인 계약갱신청구권에 대한 논의가 계속될 것으로 보이고 전월세 시장의 안정과 서민 주거안정을 위한 민간 임대시장 활성화 방안 및 가계부채 구조개선을 위한 대책도 나올 것으로 예상된다.