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오피니언>칼럼

[이수준의 서민들의 부동산] 서민들의 증여, 부자들의 증여

이수준 로이에아시아컨설턴트 대표

"집은 사는(買) 것이 아니라 사는(生) 곳이다"라는 표현을 한동안 들었다. 부동산 대책을 내놓을 때마다 정책 책임자들이 자주 언급하던 말이다.

 

그러나 서민들 사이에서는 '집은 사는 것이 아니라 물려받는 것'이라는 자조적인 표현이 자주 들린다. 그만큼 현재 부동산 시장에서는 매매 만큼이나 증여에 관심이 커지고 있는 상황이다.

 

서민들의 입장에서 증여는 별 다를 것이 없다. 살고 있던 집을 자녀들에게 물려주는 것이 사실상 서민증여의 전부다. 자녀에게 자기명의의 주택이 있든 없든 결국은 부모가 살던 집을 물려주는 날이 올 것이고, 주로 증여보다는 상속으로 마무리되곤 한다. 이는 향후 세금부담이나 유류분 분쟁 등으로 이어지는 경우도 많다.

 

그에 반해 부자들의 증여는 보다 일찍 시작 된다. 부자들은 자녀들의 독립이나 결혼보다 앞서 부동산을 증여하고, 특히 주택보다는 상업용 부동산을 이용한다. 이는 본인이 재산을 불려온 방식과 경험까지 함께 물려주는 보다 현명한 형태의 유산이 될수 있다.

 

자녀에 대한 적어도 첫 번째 증여는 상업용 수익형 부동산이 유리하다. 증여를 할 때 가장 문제가 되는 부분은 세금이다. 젊은 자녀는 소득이 크지 않고, 그 대부분을 소비하기 바쁘다. 수익형 부동산이 주택에 비해서 유리한 이유는 소득 출처까지 함께 물려 준다는 데 있다.

 

부모가 소유한 상가 등을 직접 물려주든, 현금을 증여하여 상가를 매입하게 하든 일단 자녀에게는 또다른 소득원이 생기게 된다. 그 후 증여세 연부연납을 신청하여, 해당 부동산의 수익으로 증여세로 납부하면 세금부담을 분산시킬 수 있고, 향후 다른 부동산 증여시에도 도움이 된다. 설령 자녀 스스로가 보유현금이 있더라도 부동산 매입시에는 담보 대출을 받는 등 세법이 허락하는 한도 내에서 부의 이전 경로를 다양화해두는 것이 좋다. 대출을 두려워 하는 성향은 안정적인 생활을 도모할지는 몰라도, 그만큼 기회가 제한된다. 자녀가 급여생활자라면, 소득출처의 다양화를 위해라도 더더욱 필요한 작업이다.

 

부모가 다주택자로서 급히 주택을 처분해야하는 상황이 아니라면, 주택은 현시점에서 증여의 방법으로서는 좋은 방법이 아니다. 증여의 궁극적이 목적이 주택마련이라 하더라도 현재로서는 재건축이 예상된, 그러나 시세반영이 본격화되지 않은 상가를 찾아서 장기적인 소득원으로 운영하고 훗날 조합원으로서의 분양을 계획하는 것이 좋다.

 

주택은 상가에 비해 과세표준이 엄격하고, 조세부담도 무거운 편이다. 만일 증여세 신고 시 실수로라도 다른 증여재산 합산을 누락하거나 증여세 과표를 저가로 신고하거나 매매로 가장한 경우, 자녀의 주택 취득 관련 자금출처 부족, 혹은 대출이나 전세를 낀 부담부 증여에 대한 차후 상환자료가 불분명한 경우에는 큰 낭패를 볼 수 있다.

 

또한 국가 입장에서 청년들은 신축아파트의 청약, 임대 후 분양 주택, 그 외 임대주택 등 다양한 기회를 제공해야 할 대상이다. 향후, 제도가 개선됨에 따라 그러한 기회가 더욱 늘어날 가능성도 있는 만큼 누릴 수 있는 혜택은 누리도록 하는 것이 좋다. 또 청약 등의 기회를 확대시켜 주기 위해서 부모가 장기간 보유한 청약통장을 이전하는 방법도 있다. 청약통장을 물려받는 자녀가 아직 주택보유자가 아니라면 자녀 본인의 청약통장을 해지하는 조건으로 명의 이전을 하면 효과가 크다.

 

스스로 큰 자산을 이룬 빌 게이츠나 워렌 버핏은 자녀에게 너무 많은 돈을 물려주는 것은 자녀를 병들게 한다고 했다. 그러나 고된 일생을 살아낸 우리 서민들 입장에서 증여는 당연한 권리이자 기회다. 연금고갈 우려, 인구감소로 인한 향후 젊은 세대의 부양 부담, 고용문제 등을 생각하면, 자산을 물려주되 스스로 자산을 관리하도록 조언하여 철저한 경제습관과 납세정신까지 물려주는것이 중요한 유산이 될 수 있다./이수준 로이에아시아컨설턴트 대표

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