"상대적으로 높은 주택 가격 및 소득 대비 높은 가격에 대한 부담 등이 부동산 거래량 또는 가격 회복세를 제한 할 것으로 보여 하반기 부동산 가격은 횡보세를 보일 전망이다"
김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 메트로신문(메트로경제) 주최로 지난 18일 서울 여의도 한국거래소 1층 컨퍼런스홀에서 열린 '2023 100세 플러스포럼 시즌2'에서 "부동산 가격의 변동성을 충분히 염두에 둬야 한다"면서 이같이 밝혔다.
지난해 하반기 급격한 가격 하락 이후 올 1월부터 서울 등 일부 수도권 지역을 중심으로 가격 반등이 시작되면서 수도권 지역에 내 집 마련과 부동산 투자를 염두에 둔 수요자들의 관심이 높아지고 있다.
김 연구소장은 "지난해를 관통하던 급격한 긴축 상황에서 벗어난 데다 정부가 1월부터 다주택자에 대한 대출 여건 등을 완화하면서 급매물 출시가 나오고 있는 상황이다"면서 "중장기 투자성이 기대되는 서울이나 수도권 아파트 같은 환금성이 좋은 부동산들은 1월부터 실거래가 조금씩 형성되고 지수적으로도 반등세가 나타난 흐름이 현재까지 이어지고 있다"고 설명했다.
김 소장은 "부동산 시장 여건이 전반적으로 여전히 하방 압력을 줄 변수들이 남아 있다"면서 "미국, 유럽 등 글로벌 시장 대비 국내 경기는 상대적으로 회복세가 더딘 양상들이 진행되면서 현재 부동산 시장에 거래 활성화, 가격의 본격적인 재반등 등을 고려할 만한 충분한 모멘텀이 확인되지 않는 상황이다"고 밝혔다.
특히 김 소장은 "최근 새마을 금고 사태 등으로 금융권들의 조달 금리가 상승하면서 지난 5월까지 서서히 안정돼 가던 주택담보대출(주담대) 금리나 신용대출 금리가 지난달부터 다시 올라 6%대를 돌파할 가능성이 커진 상황으로 적정한 레버리지를 활용하는 투자자들의 이자 부담 증가로 수익률이 저하되고 있다"고 덧붙였다.
상반기를 지나고 금리가 일시적인 안정세를 보였지만 전체적으로 가계부채에 대한 부담이 여전하고 금리가 이전보다 높은 수준에 있기 때문에 늘어난 원리금 규모 자체에 대한 대응도 부담으로 다가오고 있다.
김 소장은 "시중은행권 가계부채가 지금 1000조가 넘는 상황으로 가계부채에 대한 지속적인 대응은 부동산 투자의 실질 수익률을 떨어뜨리고 있다"면서 "연체율의 급등 상황이 심각한 수준은 아니지만 연체율 증가도 사실이고 가계부채 부담이 높아진 가운데 한동안 유지될 것으로 보이는 고금리 상황을 감내해야 하기 때문에 이러한 부분들이 추가적인 거래 활성화나 시장 정상화에 굉장히 큰 걸림돌이 되고 있다"고 강조했다.
이외에도 깡통 전세나 역전세의 비중이 높아지고 있고, 미분양 증가 등 공급 부분에서의 유동성 위기가 악재로 남아있다고 지적했다.
김 소장은 "부동산 프로젝트파이낸싱(PF), 브릿지론 등에서 문제가 발생해 유동성 위기를 겪고 있는 사업장들이 다수 있어 여전히 공급 부문에서 시장 경쟁력을 떨어뜨리고 전체적으로 부동산 시장의 성장력을 낮추고 있다"고 말했다.
김 소장은 이러한 리스크들을 고려해 볼 때 실제로 어느 정도 규모의 악재로 작용할지는 장담하기 어렵지만 여러 가지 심리적인 변수나 금융 시장 여건의 변동성과 맞물리면서 다시 한번 하락 조정 또는 변동성을 겪을 가능성이 충분한 상황이라고 설명했다.
김 소장은 "불확실성에 대한 불안감은 어느 정도 진정이 되긴 했지만 여전히 하방 압력이나 불확실한 변수들이 같이 혼재돼 있는 상황에서 지역별 양극화는 극심해지고 있다"면서 "지방 같은 경우 일부 하락세가 연출될 가능성이 여전히 남아 있기 때문에 시장에 접근할 때 성급한 판단보다는 시장 상황을 지켜볼 필요가 있다"고 조언했다. 이어 그는 "변화하고 있는 제도들도 많기 때문에 컨퍼런스를 통해 다수의 지성과 함께 논의하면서 전략을 세워보는 것도 도움이 될 것"이라고 덧붙였다.
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