세종 제외한 지방 '조정대상지역' 해제...“효과 미미”
26일부터 세종을 제외한 지방권과 일부 수도권 외곽지역이 조정대상지역에서 해제됐다. 규제지역 해제에 따라 대출, 청약, 세금 등의 규제가 큰 폭으로 완화된다. 하지만 효과는 미미할 것이란 전망이 지배적이다. 금리 인상에 따른 이자 부담과 비규제 지역으로 전환된 지방에서 내달까지 약 1만8000가구 규모의 입주 물량이 예정돼 있기 때문이다. 국토교통부는 지난 21일 '제3차 주거정책심의위원회'를 개최해 지방권(세종 제외) 및 일부 수도권 외곽지역(안성, 평택, 동두천, 양주, 파주)을 조정대상지역에서 해제했다. 서울·경기를 제외한 인천(인천 서·남동·연수구)·세종 지역은 투기과열지구에서 조정대상지역으로 규제 수위가 한 단계 낮추기로 결정했다. 이번에 조정대상지역에서 해제된 지역들은 대출, 청약, 세제 등 다양한 규제에서 자유로워질 전망이다. 조정대상지역에서 해제되면 1순위 청약자격이 완화되고, 분양권 전매 제한도 6개월로 단축된다. 1가구 1주택 양도세 비과세 요건이 실거주 2년에서 2년 이상 보유로 바뀌며, 거래세·소득세·보유세 등 각종 세 부담도 줄어든다. 특히, 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 대출 한도가 완화된다. 9억원 이하 주택의 LTV 상한이 50%에서 70%로 확대되고, DTI의 경우 50%에서 60%로 완화된다. 현재 투기과열지구는 LTV 한도가 9억원 이하 구간은 40%, 9억원 초과 구간은 20%로 제한하고 있다. 조정대상지역의 경우 9억원 이하 구간은 50%, 9억원 초과 구간은 30%를 적용하고 있다. 하지만 업계에서는 대출 관련 규제가 풀려도 금리 인상에 따른 이자 부담의 영향으로 규제 해제에 대한 효과는 제한적일 것으로 예상했다. 아울러 이번에 조정대상지역에서 해제된 지방 36곳에서 내달까지 총 21개 단지 1만7626가구의 일반 분양이 예정돼 있는 것도 규제 해제 효과를 반감시킬 것이란 의견이다. 최근 미국 연방준비제도가 세 차례 연속 자이언트 스텝(한 번에 기준금리 0.75%포인트 인상)을 단행하면서 한국은행 금융통화위원회 역시 추가 금리 인상이 불가피한 만큼 시장 침체는 심화될 전망이다. 전문가들은 규제 완화로 인해 대출한도가 늘어나더라도 금리 인상에 따른 부담이 큰 데다 집값 하락세가 더 커질 수 있다는 생각에 매수자들의 판단이 바뀌긴 쉽지 않을 것이라고 전망했다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 "규제가 완화되는 지역에서는 급매물 거래가 소폭 늘어날 수 있겠지만, 금리의 시장 영향력이 커진 상황이기 때문에 금리 인상 기조가 이어지는 한 매수심리 회복은 쉽지 않아 보인다"면서 "빠른 속도로 오르는 금리가 매수심리를 압박하면서 주택시장의 거래 부재, 가격 하락세가 계속될 것"이라고 예상했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "매수자의 입장에선 규제지역 해제로 인한 매입 의지가 높지는 않을 것으로 생각된다"면서 "조정대상지역 해제가 수도권보다 지방에 집중된 데다, 매매가 상승이 정체된 상황 속 높은 주택담보대출 이자 부담이 고려치 않고 주택을 구입하기 쉽지 않을 것"이라고 전했다.
