'트리플 악재' 하반기 부동산 시장 전망은?

과열현상을 보이던 부동산 시장이 '6·19 부동산 대책' 이후 조정국면에 접어들었다. 하반기에도 '6·19 부동산 대책'에 따른 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 강화는 물론 공급물량 과다, 금리인상 가능성까지 이른바 부동산 '트리플 악재'가 예고돼 있어 시장에 일대 변화가 예상된다. 전문가들은 하반기 부동산 시장이 전반적으로 위축될 수 있다는 것에는 동의하면서도 서울과 수도권 일부지역 등 입지가 뛰어난 곳이나 개발호재로 수요자들의 관심이 높은 지역은 하반기에도 여전히 인기가 이어질 것으로 전망했다. 3일 부동산114에 따르면 지난주 서울 아파트 매매가격은 0.16% 오르며 3주 연속으로 상승폭이 둔화됐다. 과열현상이 극에 달했던 6월초에는 0.45%까지 상승폭이 확대됐으나 정부의 부동산 합동점검과 6·19 대책 이후 지속적인 하향곡선을 그리며 다소 안정세에 접어든 모양새다. 이날 입주자 모집 공고분부터는 6·19 대책으로 강화된 LTV·DTI 규제도 적용된다. 6·19 대책으로 서울과 부산 그리고 수도권 일부의 40개 청약 조정대상지역에서는 LTV가 70%에서 60%로, DTI가 60%에서 50%로 각각 하향 조정됐다. 정부는 이번 대책으로 청약 조정대상지역 내 신규 대출자 중 24.3%가 영향을 받을 것으로 보고 있다. 여기에 하반기에는 한국은행의 금리인상 가능성도 거론되고 있다. 지난달 15일 미국 연방준비제도(Fed)가 기준금리를 0.75%~1.00%에서 1.00%~1.25%로 0.25%포인트 인상했다. 연준이 오는 9월과 12월에 추가적인 인상 가능성을 시사하면서 올해 안으로 미국의 기준금리와 한국의 기준금리(1.25%)가 역전될 가능성도 배제하기 힘들다. 한미간의 금리가 역전되면 외국인의 국내 투자자금이 빠져나가면서 한국경제에 부정적인 영향을 줄 수 있기 때문에 한국은행이 금리인상을 단행할 가능성이 높다. 저금리 기조가 깨지면 대출을 받아 분양시장에 뛰어들던 수요자와 투자자들이 소극적인 태도로 돌아설 가능성이 커진다. 하반기에 몰린 공급물량도 시장에 부담으로 작용할 것으로 보인다. 지난해 11·3 부동산 대책과 조기대선, 정부의 부동산 대책 예고에 눈치를 보던 건설사들은 신규분양을 하반기로 대거 미뤘다. 이에 따라 올 하반기 전국에서 공급되는 물량은 23만1514가구로 상반기(16만7921가구)에 비해 38% 증가했다. 이에 따라 하반기 부동산 시장은 다소 침체될 수 있을 것이라는 전망도 나온다. 한국건설산업연구원은 최근 '하반기 주택·부동산 시장 경기전망'을 통해 "저금리 기조와 거시경제 호조로 소비자들이 리스크에 둔감했으나 가계부채 종합대책, 세제개편 논의 등 하반기 이후 정책적 하방 압력이 확대됨에 따라 리스크가 시장에서 현실화될 가능성이 크다"고 지적하기도 했다. 전문가들도 대출규제·금리인상·공급과다 '트리플 악재'에 투자수요가 줄어면서 상반기 대비 하반기 부동산 시장이 전반적으로 위축될 수 있다고 전망했다. 다만 이들은 실수요자가 많아 대출규제에 상대적으로 영향을 덜 받는 서울과 수도권 일부지역 등에서는 가격 상승세가 이어질 수 있을 것으로 봤다. 주택보급률이 아직까지 낮은 편이고 신규분양 시장에는 지속적으로 실수요자들이 있기 때문에 하반기에도 시장이 급속도로 냉각되거나 하지는 않을 것이라는 설명이다. 가격조정보다는 상승폭 둔화에 무게를 둔 것이다. 김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 "지금도 서울 강남권 등 인기가 높은 지역은 약하게나마 상승세가 이어지고 있고 수요에 비해 상대적으로 공급이 부족한 상황"이라며 "하반기 입주물량이 많은 지역들은 아파트값이 조정될 가능성이 있지만 신규공급이 많지 않은 지역은 상승폭이 다소 둔화되는 선에서 오름세를 지속할 것으로 예상한다"고 말했다. 권일 부동산인포 팀장은 "서울같은 경우는 재건축 시장쪽으로 돈이 치중이 돼 있고 주택멸실이 지속적으로 이뤄지고 있기 때문에 가격 조정폭이 크진 않을 것으로 본다"며 "수도권에서도 입지가 좋은 곳들은 비수도권에서 들어오는 수요들로 다시 채워질 수 있다"고 설명했다. 정부도 투기세력은 차단하되 실수요는 유지하는 선에서 '핀셋 규제'를 하고 있는 만큼 추가적으로 고강도 대책이 나오지 않는 이상 실수요자 입장에서 '내 집 마련' 시기를 굳이 늦출 필요는 없다는 것이 전문가들의 조언이다. 익명을 요구한 부동산 전문가는 "투자수요를 홀드시키기 위해 '규제'라는 단어를 사용해 지속적인 시그널을 주고 있는 것"며 "정부쪽에서도 실물경기에 영향을 주는 실수요까지 위축시키고 싶지는 않을 것이기 때문에 자신이 실수요 목적이라고 하면 굳이 주택구입을 미루거나 보류할 필요는 없을 것으로 본다"고 말했다. 유정석 단국대학교 부동산학부 교수는 "대출규제가 강화된다고 하더라도 기존주택 시장 등 대체재는 목돈이 필요하기 때문에 실수요자들은 신규 분양시장으로 몰릴 수 밖에 없다"며 "내 집 마련과 이주수요는 인간의 기본적인 욕구이기 때문에 시장이 급속도로 냉각되기 보다는 지역·입지·유형별로 옥석가리기가 이뤄질 것으로 본다"고 설명했다.