[2020결산 부동산 지도] ③전세난 심화, 전세 대신 '패닉바잉'

임대차3법 통과 후 아파트 매물 정보가 비어있는 서울 송파구 아파트 단지 상가의 부동산 중개업소/뉴시스. 정부가 임대차3법을 발표한 이후 서울 강남권을 중심으로 본격화된 전세품귀 현상이 전국으로 확대되는 악순환이 이어지고 있다. 계속되는 전세난에 매매로 눈을 돌린 수요자들은 서울 외곽지역과 비규제지역 중저가 아파트 구입을 위해 문을 두드리는 등 '패닉바잉(공황구매)'을 일으켰다. ◆임대차3법 후 전세난 본격화 임대차3법은 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 '주택임대차보호법' 개정안과 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 말한다. 계약갱신청구권제 시행으로 계약을 연장하는 임차인이 증가하면서 전세품귀 현상은 전국으로 퍼졌다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담고 있는 주택임대차보호법은 지난 7월 30일 국회를 통과한 데 이어 7월31일 국무회의를 통과하면서 바로 시행됐다. 강남권을 비롯해 양천구 목동과 노원 등 유명 학군 지역을 중심으로 전세 물건이 사리지자 서울 전셋값은 가파르게 올랐다. 올해 전국 아파트 전세가격은 전년 대비 5.72% 상승했다. 그 중 서울은 4.58%의 상승률을 나타냈다. 계약건수도 최고점을 찍었다. 올해 1~10월 아파트 전세 누적 계약은 44만5000건이다. 지난 2011년 임대차 실거래가격 공개이후 최다 거래 기록이다. 수도권 27만5000건, 지방5개광역시 7만1000건, 지방 9만9000건으로 전국 권역에서 2020년 역대 최다 전세거래량이 나타났다. 그러나 8월부터 관련 거래가 줄어 들었다는 것은 7월 주택임대차법 개정의 충격이라는 게 전문가들의 설명이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 17일 "전세가 상승과 신규 임대차 물건부족 현상의 원인은 임대차3법 외에도 다양하다"며 "올해 기준금리 인하, 분양시장의 무주택 대기수요, 늘어난 인구이동(전입기준 8~10% 역대 최대), 대출과 세제에서 실거주 요건을 강화한 6·17, 7·10대책 같은 정부의 강력한 수요억제책도 크게 한몫하고 있다"고 지적했다. 2020년 시도별 아파트 전세가격 변동률/한국부동산원 2020년 1~10월 권역별 아파트 전세거래량/국토교통부 ◆전세→매매…중저가 아파트↑ 서울 주요 지역 아파트에서 전세품귀 현상이 이어지자 전셋집을 구하지 못한 부동산 수요자들은 중저가 아파트가 많은 서울 외곽지역과 경기도 비규제지역 아파트 구입으로 마음을 돌리며 패닉바잉을 일으켰다. 특히 10월과 11월 서울의 아파트 매매 거래는 2개월 연속 증가하며 일부 전세 수요가 매매로 전환된 흐름을 나타냈다. 구로구가 거래량 증가 1위였고 이어 강남, 금천, 성북, 도봉구 순으로 강남구를 제외하면 상대적으로 저렴한 지역으로 꼽힌다. 전용면적 84㎡ 기준으로 실거래가 10억원을 넘긴 매물도 눈에 띈다. 구로구 신도림동 SK뷰와 동아2아파트는 지난달 각각 10억원, 11억8500만원에 팔렸으며 디큐브시티는 12억원에 거래됐다. 경기도 비규제 지역에서의 아파트 거래도 1000건 이상 늘었다. 경기도는 아파트뿐만 아니라 다세대 및 연립주택(빌라) 매매 건수도 지난 8월 3466건, 9월 3898건, 10월 4901건으로 증가세를 보였다. 가장 많은 달은 30대 이하 젊은층의 패닉바잉이 거셌던 6월로 6622건을 기록했다. 이에 따라 정부는 지난달 오는 2022년까지 공공부문에서 총 11만4000가구를 공급하겠다고 밝혔다. 최근 전세난이 가중되고 있는 수도권에서 7만가구를, 서울로 국한시키면 3만5300여가구를 공공임대로 공급한다는 계획으로 이 가운데 2만6000가구가 매입임대 형태로 제공된다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정부는 여러 형태로 주택공급 책을 제시하고 있지만 전세가격이 안정되기까지는 시간이 걸릴 것"이라며 "신규 세입자가 추후 계약갱신청구권을 사용한다면 전세가격은 몇 년 마다 큰 폭으로 오를 것"이라고 전했다. /정연우기자 ywj964@metroseoul.co.kr