분양가 상한제 대안, 재건축 시장 '후분양제' 확산 움직임

정부의 '9·5 부동산 후속대책' 발표로 분양가 상한제의 시행이 확정됨에 따라 서울 강남권 재건축 시장에 '후분양제' 도입 움직임이 감지되고 있다. 후분양제를 도입하면 조합은 이익을 극대화할 수 있고 수요자 역시 집을 직접 확인한 뒤 분양받을 수 있다는 장점이 있다. 다만 후분양제 도입시 더 높아진 분양가를 단기간에 내야 한다는 점에서 실수요자 접근이 더 어려워질 수 있다는 지적도 나온다. 11일 업계에 따르면 대우건설은 지난 9일 열린 신반포 15차 재건축 사업 시공사 선정 총회에서 총 180표 중 103표를 획득하며 시공사로 최종 선정됐다. 대우건설은 이번 총회에서 조합의 이익을 극대화할 수 있는 골든타임 후분양제 등을 제안해 높은 점수를 받은 것으로 알려졌다. 후분양제는 착공 시점에 분양을 먼저 한 뒤 건설을 시작하는 선분양제와 달리 건설사가 주택을 일정 수준(80%) 이상 지은 후 입주자를 모집하는 제도다. 현대건설과 GS건설도 최근 반포 주공1단지(1·2·4주구) 재건축 사업에 입찰하면서 조합이 원할 경우 후분양제로 시공하겠다는 제안을 내걸었다. 건설업계의 이 같은 움직임은 정부가 분양가 상한제 적용 여건을 완화함에 따라 조합이 원하는 만큼의 분양가를 책정하기 힘든 것을 고려해 먼저 건설을 하고 추후에 좋은 품질로 제 값을 받겠다는 의도다. 착공 2~3년 후 시세가 오른다면 지금보다 더 높은 분양가를 책정할 수 있다. 실제 신반포 15차 인근 '아크로 리버파크'의 경우 2013년 분양 당시 3.3㎡당 평균 3700만원에 분양됐지만 입주시점에는 3.3㎡당 6000만원으로 올랐다. 일반 분양자가 상승분을 챙긴 것이다. 이 단지가 후분양제를 선택했다면 3.3㎡당 분양가를 6000만원으로 올려 분양가 상승분을 조합원의 혜택으로 돌릴 수 있었다. 이처럼 건설사 입장에서는 초기 공사비가 늘면서 부담이 증가하지만 조합은 일반 분양가를 선분양보다 높일 수 있어 이익이 극대화된다. 또 골조공사를 3분의 2 이상 진행한 뒤 분양하면 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받지 않아도 돼 고분양가 규제를 피할 수 있다는 점도 장점으로 꼽힌다. 한 대형 건설사 관계자는 "최근 시공사 선정을 앞두고 있는 재건축 조합에서는 건설사들에게 후분양제를 요구하는 곳도 많아졌다"며 "분양가 상한제 등 정부 정책으로 분양가 책정에 어려움을 겪고 있는 만큼 후분양제는 조합의 이익을 최대한으로 올릴 수 있는 방법"이라고 말했다. 다만 후분양제 시행 여부는 아직 논의점이 남아있다. 분양 이후 계약금과 중도금으로 자금을 조달할 수 있어 사업추진이 수월한 선분양제와는 달리 후분양제는 건설사가 직접 공사비의 상당부분을 직접 마련해야 한다. 자금부담이 커질 수 밖에 없기 때문에 건설사들이 경영상의 어려움을 겪을 수 있고 신규 공급 감소로 이어지면 주택가격이 일시적으로 상승할 가능성도 있다. 특히 자금력이 부족한 중소 건설사들의 리스크가 크다. 이들은 대형 건설사와 달리 건물을 먼저 지을 돈을 은행 등으로부터 구하기 힘들어 분양 사업 자체에 참여가 어려워지기 때문이다. 실수요자 입장에서도 분양가가 높아지는 데다 입주시까지 짧은 기간 내에 자금을 모두 마련해야 하는 부담이 생긴다. 미분양이 나거나 분양을 받은 이후 계약을 포기하는 경우가 발생할 가능성도 있다. 이 때문에 강남권 재건축 등 사업성이 뛰어난 일부 사업지 아닌 이상 후분양제가 확산되기는 힘들 것이라는 지적도 나온다. 업계 관계자는 "후분양제는 최근 논란이 되고 있는 부실시공과 분양권 시세차익을 노린 투기세력을 차단할 수 있다는 점에서 장점이 있다"면서도 "중도금과 잔금을 장기간에 걸쳐 분할로 납부하는 선분양제와 달리 후분양제는 높아진 분양가를 단기간에 마련해야 한다는 점에서 실수요자 접근이 더 어려워질 수 있다"고 말했다.