[인터뷰]변창흠 SH공사 사장 "도시재생 모델 개발…주거복지 제고"

대담:박승덕 파이낸스&마켓부장 "우리나라도 선진국형 디벨로퍼가 나와야 하는 시기가 됐다. 기존의 소규모 디벨로퍼나, 대형건설사들이 전환을 시도하고 있으나 이윤을 우선하는 민간기업의 특성상 공공성과 지역성장을 요구하기에는 현실적으로 한계가 있다." 6일 서울 강남구 개포동 서울주택도시공사(SH공사)에서 변창흠 SH공사 사장을 만났다. 학자 출신으로는 최초로 서울시 산하기관 최고경영자(CEO)에 오른 그는 SH공사 출범 후 최연소 사장이자 SH공사 출신 첫 번째 사장이기도 하다. 변 사장은 "SH공사는 도시재생을 선도하는 '공공디벨로퍼' 역할을 하기에 적합하다"면서 "이제 SH공사도 기존 임대주택 관리를 넘어 서울시민의 주거안정과 주거복지를 책임지는 회사, 도심의 노후지역을 되살려 도시경쟁력을 높이고 활력을 불어넣는 도시재생 전문 공공디벨로퍼로 역할이 완전히 전환됐다"고 강조했다. 변 사장은 도시재생과 주거복지라는 SH공사의 주요 사업이 문재인 정부의 부동산 정책에 녹아 있는 것도 서울에서 더이상 개발할 땅이 없는 현실을 반영한 것이라고 해석했다. 그는 "새로운 도시개발이나 도시재생 모델을 만들고 추진하는 데는 SH공사와 같은 지방공사가 최적임자라고 생각한다"면서 "도시재생은 공공성이 강한 사업이고 그 지역을 잘 아는 지방공기업이 가장 잘 할수 있기 때문"이라고 설명했다. ―공공주택 사업을 펼치는 데 있어서 가장 어려운 점은 무엇인가. "서울에서는 가용택지가 고갈되어 예전 처럼 대규모 건설형 주택공급은 어렵다. SH공사는 이번 정부에서 총 7만9668호, 연평균 1만5934호의 임대주택을 공급할 예정인데 건설형 임대주택만으로는 한계가 있기 때문에 건설형 1만9974호에 매입형 1만5420호, 임차형 2만1500호를 더해 목표량을 완수할 계획이다. 물론 재정적인 측면의 어려움도 있다. 공사의 고유재원만으로 임대주택 등 공공주택을 조성 공급하는 것은 사실상 불가능하다. 행복주택의 경우 임대료가 주변 시세를 기준으로 책정되기 때문에 수입 측면에서 어느 정도 사업성을 상쇄하고 있으나 대부분 건립비용에 못 미치는 수입구조로 행복주택 자체로만은 사업성 확보가 힘든 것이 현실이다. 정부에 서울 주거비용 수준을 반영해 장기안심, 전세임대 등 임차형 임대주택의 임대보증금 상향을 건의할 계획이다. 서민들의 주거안정에 실질적인 도움이 될 수 있도록 장기안심형은 4500만원에서 7000만원으로, 전세임대형은 8500만원에서 1억원으로 지원금액을 올려달라는 취지다." ―정부의 '도시재생 뉴딜정책'에서 SH공사의 역할은. "SH공사는 그동안 다양한 도시재생 모델을 개발해 왔다. 이번 대선에서 SH공사가 개발한 모델이 신정부의 도시재생 뉴딜정책에 대거 채택됐고 현재도 국토부에 도시재생추진단이 꾸려져서 우리 모델을 비롯한 다양한 추진방안들이 마련되고 있다. SH공사는 새 정부의 도시재생 뉴딜정책에 맞춰 도시재생 사업모델의 전국확산 및 제도화하기 위해 노력하고 있다. 가장 역점을 두고 추진하는 사업 중 하나로 저층 주거지 재생사업이 있다. 노후 저층 주거지에서 오랫동안 유지돼 온 이웃 간의 관계와 흔적을 유지하면서 아파트 수준의 공동편의시설을 갖춰 아파트의 편리함을 제공하는 대안적 정비모델이다. 이 모델이 확산되면 향후 서울의 미래 주거 모델로 발전될 것으로 기대된다." ―도시재생과 주거복지는 수익성이나 비용에서 어려움이 많을 것으로 예상된다. 수익성 확보를 위해선 어떤 계획을 갖고 있나. "도시재생 사업의 경우 서울시나 중앙정부의 지원이 더 필요하다. 물론 SH공사도 지원에만 기댈 게 아니라 자체 수익사업을 통해 개발이익을 창출하고 이 개발이익을 도시재생사업 등 수익성이 낮은 사업에 재투자하는 노력을 해야한다. 복정역 및 수서역세권 복합개발, 대규모 국공유지를 개발하여 이윤을 확보하는 방법 등을 통하여 지속가능한 공공투자기반을 확보해 나갈 예정이다." ―청년 주거문제를 해결하기 위해 SH공사가 하고 있는 일은. "청년층이 협동조합을 구성하여 함께 사는 '청년협동조합', 창업에 도전하는 청년을 위한 '도전숙', 대학생을 위한 '희망하우징'과 기숙사를 공급해 왔고, 최근에는 사회기반시설에 잘 갖추어진 역세권에 민관협력개발로 임대주택을 공급하는 '역세권 2030청년주택'을 추진하고 있다. 문재인 정부에서도 청년 주거문제에 많은 관심을 갖고 청년임대주택 30만호 공급, 신혼부부 공공임대주택 20만호 공급 등을 발표한 바 있다. SH공사도 중앙정부와 협력해 청년주거안정에 더욱 노력할 계획이다." ―리츠(REITs) 사업을 확대하고 있는 이유는. 잉여재원이 고갈된 상황에 대규모 임대주택 건설을 위해선 불가피하게 공사 사채를 발행해야 하는데 이 경우 행정안전부의 2017년 기준 부채비율 230% 준수 요건을 충족하기 어렵다. 이에 소규모 자본을 출자해도 출자금의 최대 10배까지 차입할 수 있고, 당기순이익의 90% 이상을 배당할 경우 법인세가 과세되지 않으며, 자산관리회사를 지정하여 효율적으로 공공임대주택을 건설·운영할 수 있는 위탁관리형 공공임대 리츠를 도입하게 됐다. 서울리츠 임대주택사업은 현재 1호부터 3호까지 영업인가를 받은 상태고 2018년에 서울리츠 4호를 설립해 신림동 강남아파트 재건축조합에서 발생한 일반분양물량 개략 270호를 매입하여 준공공임대주택으로 운영후 8년 후 매각할 예정에 있으며, 차후에도 재정비사업 참여를 통해 준공공임대 주택 물량을 확대해 나갈 계획이다." ―SH공사는 3년간 2조원의 빚을 줄인 것으로 알고 있다. 비결이 있다면. "SH공사는 2013년 말 18조3000억원에서 2017년 1분기 16조2500억원으로 2조1000억원의 부채를 감축했다. 지난 3년간 택지매각, 미분양 주택매각을 전사적으로 벌였고 지난해에는 장기전세주택 리츠 전환 추진 등 다각적인 노력을 기울여 이른바 '착한 부채'로 불리는 임대보증금, 택지매각선수금 등이 2조5000억 원 증가하였음에도 불구하고 총부채는 감소했다. 이 처럼 SH공사의 부채감축 성과와 내용, 또 향후계획을 고려하면 새 정부의 도시재생사업을 추진할 수 있는 재무건전성을 갖추고 있을 뿐만 아니라 2020년 이후에는 2조원이 넘는 재원을 바탕으로 도시재생 뉴딜 사업 소요재원을 충분히 감당할 수 있을 것으로 본다." ―문재인 정부 부동산 대책에 대한 생각은. "서울 집값의 경우 통제할 수 없을 정도로 올랐다. 전 세계에서 5∼7대 도시로 꼽히는 서울의 집값이 지나치게 비싸다. 투기 세력을 억제하고 실수요를 위한 부동산 정책에 동의한다. 정부가 투기수요는 반드시 잡겠다는 '시그널'을 주고 있다고 생각한다. 따라서 앞으로 집을 통해 큰 돈을 벌겠다는 생각은 접어야 한다고 본다. 일부에선 투기수요 억제와 함께 공급대책이 있어야 한다고 지적하고 있다. 하지만 수요는 서울 등 특정지역에 치중돼 있다. 다시 말해 서울에서 공급대책을 내놓아야 하는데 공급할 방법이 마땅치 않은 것이 현실이다." ―SH공사 사장으로서의 소회. "지방공기업은 태생적이고, 내재적인 한계가 있다. 자율성도 부족하고 법적 지위나 위상도 높지 않다. 따라서 제도개선을 통해 개발역량을 제고해야 한다고 생각한다. SH공사에서 도시재생을 위한 다양한 모델을 개발해 추진하고 있는 것이 보람이다. 부동산 정책은 단기간에 이뤄지지 않는다. 시간을 두고 천천히 성과가 나타나는 특징이 있다. 현재 진행 중인 주거복지 사업 등이 미래에 기억될 것으로 믿는다." 1964년 경상북도 의성에서 태어났다. 대구 능인고등학교와 서울대 경제학과를 졸업하고 동 대학에서 도시계획학 석사·행정학 박사학위를 받았다. 1996년부터 서울도시개발공사(현 SH공사) 연구개발실 선임연구원과 2000년 서울시의 정책자문기관인 서울시정개발연구원(현 서울연구원) 도시경영연구부 부연구위원으로 근무했다. 지난 2003년 세종대 행정학과 교수로 임용된 이후 도시·주택분야 전문가로 국토교통부와 서울시 자문위원으로 활동했으며 2014년 11월 SH공사 13대 사장으로 취임했다. 박원순 서울시장과 시민사회시절부터 각별한 친분이 있다는 후문이다. 그는 '희망서울 정책자문단'으로 활약했다. 서울시의 주택정책에 적잖은 영향을 줬다는 평가를 받는다. 변 사장은 SH공사 내에서는 '똑부'로 불린다. 똑똑하고 부지런한 CEO다. 아랫 사람이 가끔은 힘들어 하는 이유다. 때론 해당 부서 직원보다 구체적이고 해박한 지식으로 토론을 유도하기도 한다. 그의 책상 위에는 다양한 분야의 보고서를 볼 수 있다. 교수 출신인 만큼 평소에도 연구와 토론을 즐긴다. 건강관리는 달리기를 즐긴다. /김동우기자 dwk@metroseoul.co.kr